HABLAMOS CON VICENÇ HERNÁNDEZ

Entrevista de BCN Habitatge

Hablamos con Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, tesorero de la AIC y miembro del Comité del COAPI Barcelona.

  • ¿Cómo va a afectar la crisis del Covid-19 al sector inmobiliario? ¿Cómo va a responder el mercado hipotecario español ante este nuevo escenario? 

El cliente está cambiando tanto en la forma de decidir como en la búsqueda de los inmuebles y los criterios que utiliza. Un cambio relevante se está dando en la operación de compra donde se está racionalizando el proceso de toma de decisión de inversión. Además, el estar tanto tiempo en casa ha hecho que tengamos tiempo de pensar dónde queremos vivir. Aspectos que antes no poníamos en valor como disponer de luz natural, balcón, patio interior o disfrutar de un entorno natural, serán criterios muy solicitados a la hora de buscar inmuebles. 

En el residencial de segunda mano, hay menos endeudamiento privado por parte de las familias y se dan buenas condiciones de financiación. Pero habrá incremento de la tasa de desempleo y encontraremos propietarios con necesidad de vender, por lo que habrá bajadas de precios y atonía. Habrá una pronta recuperación de la inversión, pero los compradores de vivienda dependen de la confianza, su situación laboral y sus ahorros, por lo que en el sector residencial el impacto será mucho más grande. Se comprará menos y se alquilará mas.

  • ¿El mercado de alquiler puede salir reforzado?

No evolucionaremos si implementamos regulaciones que castiguen a quien alquila, pero los precios de alquiler no subirán, ya que el inversor de este tipo de producto prefiere menor riesgo y mayor demanda aunque le suponga una rentabilidad mas baja. Los locales comerciales serán lo que padecerán más pérdida de valor y bajada de las rentas, pero el residencial en alquiler y el logístico se verán menos perjudicados.

  • ¿Cómo será la situación macroeconómica tras la crisis del Covid-19?

Más allá de una crisis sanitaria estamos ante una crisis de confianza, que afectará al empleo privado y a la solvencia de la demanda. Para saber la evolución de esta confianza habrá que ver primero cuando encontramos una vacuna y cómo se reaccionará a las decisiones aprobadas por el gobierno. 

La situación no se puede comprar con China, donde existe burbuja inmobiliaria y excesos bancarios muy claros. En 2008 la banca en España reaccionó con pánico, había desconfianza en el interbancario y se estranguló a todos los sectores especialmente al inmobiliario. El sector tuvo la necesidad de vender al precio que fuera al nivel de la deuda, pero cuando la banca se adjudico inmuebles los vendió por debajo de ese nivel de deuda lo cual es una situación muy diferentes de lo que pasa ahora.

Los fundamentales hoy en día son más sólidos, tanto en la economía como en el sector inmobiliario ya que las grandes crisis a lo largo de la historia ocurren cuando se acumula excesiva deuda privada, que es más importante que la deuda pública. No hay riesgo de insolvencia a nivel país, pero nos esperan meses complicados por el nivel de desempleo que se generará.

  • Repensar los espacios es una de las propuestas que más se escuchan durante las última semanas para hacer frente a posibles futuras pandemias. ¿Cómo responde el mercado inmobiliario ante esto? ¿Se prevé un aumento de la demanda de otro tipo de producto inmobiliario que no se vendía tanto antes? 

Queda mucho análisis por hacer pero sí que se está valorando el estar en entornos más rurales que permitan una distancia cómoda a la gran ciudad sin necesidad de tener que ir permanentemente. A nivel de interiores hay propuestas muy atractivas para reconfigurar el hogar sin necesidad de tener que cambiar de vivienda, aunque ahora valoramos pequeños detalles que antes ni nos fijábamos. Creo que el coliving será una tendencia que gozará de muchos adeptos, ya que se adapta a las necesidades de una nueva generación que busca más eficiencia de espacios, así como para profesionales que están temporadas cortas por motivos de trabajo.

  • ¿La inversión en inmuebles ‘real estate’ cómo será? ¿Se verá afectada o favorecida?

Lógicamente tendrá una afectación en la medida que habrá impacto a nivel económico. Pero el sector inmobiliario se verá favorecido. En primer lugar porque es un sector cuya imagen es la de un sector tradicional y muy apegado a una manera de trabajar concreta, por lo que ante esta circunstancia se podrá demostrar que es uno de los sectores donde la disrupción tecnológica está siendo más activa y con avances más desarrollados. 

Por otro lado estamos hablando de un valor refugio, sobretodo en el segmento prime, que no goza de producto substitutivo además de ser un bien necesario para la sociedad. Frente otras alternativas de inversión más volátiles y menos rentables su comportamiento añade seguridad a un portfolio de inversión. El mercado español juega un papel importante para la mayoría de fondos de inversión extranjeros cuyas motivaciones deberían seguir igual que antes de esta crisis. De cara a una recuperación deberemos observar el comportamiento asimétric entre ciudades con dinámicas demográficas, económicas y de injerencia política variadas. Lo que sí sabemos es que existe una alta demanda latente y los inversores estarán activos cuando regrese la normalidad. La presente supondrá un efecto acelerador en algunas tendencias que se empezaban a ver o que hubieran llegado antes o después. En retail será necesaria una estrategia clara de diferenciación para competir con el ecommerce.

  • ¿Cómo se puede gestionar el patrimonio inmobiliario a nivel transaccional y alquiler? 

Es básico contar con la ayuda del asesoramiento profesional. Para establecer una cartera es fundamental un agente de la propiedad inmobiliaria que nos asesore en la composición de la misma y en la toma de decisiones racionales ante momentos de vorágine del sector. Una vez establecida la cartera es recomendable externalizar la gestión del día a día en mano de empresas especializadas, ya que están haciendo un gran esfuerzo en invertir en soluciones tecnológicas que facilitan el control y supervisión de la cartera, la relación con los inquilinos y la optimización de los gastos de mantenimiento. El Proptech está aportando soluciones de gestión y control de patrimonio que pueden a llegar a ser cómodas para el pequeño inversor, pero para patrimonio más elevados la externalización es fundamental.